Sanatoria edilizia in Sicilia dopo il Salva Casa: doppia conformità e tolleranze

A cura di Arch. Fabio Costanzo, Studio 4e · Aggiornato: ottobre 2026

Con il Salva Casa, recepito in Sicilia dalla L.R. 27/2024, sanare una difformità è diventato più semplice in molti casi. Ma non tutto è sanabile, e una pratica impostata male può fotografare un abuso invece di risolverlo.

Prima di tutto: tolleranza, difformità parziale o abuso totale?

La prima domanda non è "come si sana" ma "che cosa ho davanti". Le categorie hanno conseguenze molto diverse:

• Tolleranze costruttive: piccoli scostamenti di misura che non sono abusi e si dichiarano senza sanatoria.
• Difformità parziali e variazioni essenziali: opere diverse dal titolo rilasciato, oggi sanabili con la procedura semplificata dell'art. 36-bis.
• Interventi in totale difformità o senza titolo: restano soggetti all'accertamento di conformità "classico" dell'art. 36, con la doppia conformità piena.

Le tolleranze costruttive ampliate

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le tolleranze su altezze, distacchi, cubatura e superfici crescono al diminuire della superficie dell'unità: dal 2% per le unità oltre 500 mq fino al 6% per quelle sotto i 60 mq, con valori intermedi per le fasce comprese. Per gli interventi successivi resta il 2%. Rientrano nelle tolleranze anche alcune irregolarità geometriche, finiture e la diversa collocazione di impianti e opere interne, purché non si violi la normativa sismica e i diritti di terzi. Il tecnico le dichiara nella prima pratica utile o in una specifica asseverazione.

Art. 36-bis: la sanatoria semplificata

Per le difformità parziali e le variazioni essenziali la "doppia conformità" è stata alleggerita: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. In pratica, un intervento che all'epoca rispettava le regole edilizie ma non era stato autorizzato correttamente può oggi essere regolarizzato più facilmente.

Elementi chiave della procedura:

• sul Comune grava un termine di 45 giorni, decorso il quale si forma il silenzio-assenso;
• il pagamento dell'oblazione condiziona l'efficacia del titolo in sanatoria;
• in zona vincolata serve il parere della Soprintendenza, con termini propri;
• il Comune può subordinare la sanatoria a interventi di adeguamento, ad esempio per la sicurezza strutturale.

Art. 36: quando resta la doppia conformità piena

Per le opere realizzate senza titolo o in totale difformità resta l'accertamento di conformità tradizionale: l'opera deve essere conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente oggi. Qui il silenzio dell'amministrazione equivale a rifiuto. Non è un condono: se una delle due conformità manca, l'opera non è sanabile e va rimossa o ricondotta a conformità.

Cosa non si può sanare

Ampliamenti in contrasto con il piano regolatore, volumi in zona di inedificabilità assoluta, opere su aree demaniali o nelle fasce di rispetto costiere tutelate e, in generale, ciò che oggi sarebbe vietato non diventano regolari con il Salva Casa. Diffidare da chi promette di "sistemare tutto": il rischio è depositare una pratica che non verrà accolta, rendendo evidente l'abuso.

Il caso siciliano: condoni pendenti e verande

In Sicilia sono ancora molte le domande di condono degli anni 1985, 1994 e 2003 mai definite. Un condono pendente non equivale a un titolo: prima di una vendita o di una ristrutturazione va verificato lo stato della pratica e, se possibile, portato a conclusione. Altro tema frequente sono le verande e le chiusure di balconi: il Salva Casa ha introdotto semplificazioni per le vetrate panoramiche amovibili, ma le chiusure stabili che creano volume restano un intervento da valutare con attenzione.

Come procedere, passo per passo

1. Accesso agli atti in Comune per recuperare tutti i titoli e le pratiche precedenti.
2. Rilievo dello stato di fatto e confronto con il progetto assentito e con il catasto.
3. Classificazione di ogni difformità: tolleranza, parziale, totale.
4. Scelta della procedura e verifica dei vincoli.
5. Deposito della pratica, pagamento di sanzioni e oblazione, aggiornamento catastale.

Solo al termine del percorso l'immobile è commerciabile senza riserve e può accedere ai bonus edilizi.